Luận văn Nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến bất động sản ở Việt Nam

1 
MỞ ĐẦU 
 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu: 
Đặc trưng cơ bản của kinh tế thị trường là mọi giao dịch về kinh tế đều 
dựa trên cơ sở giá cả do thị trường quyết định. Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh 
tế thị trường yêu cầu phát triển đồng bộ và quản lý tất cả các loại thị trường 
đang tồn tại trong nền kinh tế. Trong quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế, chúng 
ta đã dần dần hình thành các loại thị trường, trong đó có thị trường bất động sản 
gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất. 
 Trong bối cảnh nền kinh tế mở như hiện nay, trước yêu cầu hội nhập kinh 
tế quốc tế đòi hỏi nước ta phải nỗ lực trong việc cải cách chính sách, đặc biệt là 
chính sách thuế. Bởi lẽ, chính sách này liên quan đến nhiều mặt kinh tế - xã hội; 
một mặt, đó là cơ sở để củng cố nguồn lực tài chính công, kích thích tăng trưởng 
kinh tế; mặt khác, còn góp phần tăng cường khả năng cạnh tranh và hội nhập 
của nền kinh tế. Sự hội nhập vào kinh tế thế giới yêu cầu phải gia tăng nguồn 
thu để Nhà nước thực hiện vai trò quản lý, điều tiết nền kinh tế, phát triển đất 
nước và thực hiện các chính sách an sinh xã hội. Nhưng làm thế nào gia tăng 
được nguồn thu, đặc biệt là gia tăng nguồn thu từ TNCN và không làm giảm đi 
những động lực kinh tế trong khi nguồn thu từ các hoạt động thương mại quốc tế 
sẽ sụt giảm đáng kể do phải thực hiện những cam kết về thuế với các nước có 
quan hệ thương mại. 
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc 
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố 
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng. 
Chính vì vậy, quản lý để sử dụng đất đai một cách thật tiết kiệm và hiệu quả là 
vấn đề quan tâm của bất cứ quốc gia nào. Trong điều kiện nước ta, đất đai thuộc 
sở hữu Nhà nước, nên đất đai là một nguồn vốn rất lớn để qua đó Nhà nước đầu 
tư cho phát triển kinh tế. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XII đã xác định phát 
triển thị trường BĐS theo các hướng sau: Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển 
thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn 
cho phát triển, thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường 
khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng 
cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết 
giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có 
2 
liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường BĐS vừa là nhà đầu 
tư BĐS lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh BĐS. 
Chính vì vậy, một trong những sắc thuế cần được quan tâm hoàn thiện là 
sắc thuế đánh vào tài sản, mà trước tiên là thuế đánh vào BĐS để tăng nguồn thu 
cho NSNN, ổn định và phát triển lành mạnh thị trường BĐS, hạn chế khoảng 
cách giàu nghèo, bất bình đẳng về tài sản và thu nhập trong xã hội. 
Trước những vấn đề cấp thiết trên, tôi xin lựa chọn đề tài nghiên cứu: 
“Nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính 
liên quan đến BĐS ở Việt Nam”. 
 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài: 
 - Nghiên cứu các lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và thuế đánh 
vào BĐS; Xác định nội dung của thuế đánh vào BĐS và vai trò của thuế BĐS; 
đồng thời xem xét chính sách thuế BĐS của một số quốc gia và rút ra bài học 
kinh nghiệm cho Việt Nam. 
 - Phân tích về chính sách thuế và các khoản thu vào BĐS hiện hành ở Việt 
Nam, từ đó đánh giá được những thành tựu của những chính sách này và rút ra 
được những mặt còn hạn chế của các chính sách này làm cơ sở cho việc đề xuất 
các giải pháp hoàn thiện; 
 - Đề xuất các định hướng quan trọng cho việc hoàn thiện chính sách thuế 
đánh vào BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới. 
 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài: 
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các vấn đề lý luận về BĐS, thuế và các 
khoản thu tài chính đánh vào BĐS. Đồng thời, xem xét các quy định của pháp 
luật về BĐS, thị trường BĐS, các chính sách quản lý BĐS của Việt Nam, chính 
sách thuế đánh vào BĐS của một số quốc gia để so sánh, đối chiếu, vận dụng 
vào Việt Nam phục vụ cho mục đích nghiên cứu. 
 Trên cơ sở các đối tượng nghiên cứu đó, đề tài tập trung vào nghiên cứu 
việc xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính đánh vào 
BĐS ở Việt Nam. 
 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: 
Về mặt lý luận, nghiên cứu, phân tích và trình bày một cách đầy đủ và có 
hệ thống các vấn đề lý luận về BĐS, thị trường BĐS và thuế đánh vào BĐS. Mặt 
khác, chỉ ra những vấn đề quan trọng cần chú ý xem xét, đối chiếu và rút ra 
3 
những đánh giá về việc áp dụng thuế đánh vào BĐS của một số quốc gia làm bài 
học kinh nghiệm cho quá trình hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài 
chính đánh vào BĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam. 
Về mặt thực tiễn, phân tích một cách đầy đủ thực trạng về chính sách thuế 
đánh vào BĐS và các khoản thu vào BĐS hiện hành ở Việt Nam, chỉ ra được 
những mặt đã đạt được, những điểm còn tồn tại. Đồng thời, hệ thống được các 
quan điểm trong việc cải cách hệ thống thuế, sự cần thiết cũng như mục tiêu 
hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS ở Việt Nam. 
Với mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu nêu trên, ngoài phần mở 
đầu và kết luận, nội dung chính của đề tài bao gồm: 
Chương I: Tổng quan về BĐS và chính sách thuế BĐS. 
Chương II: Thực trạng chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên 
quan đến BĐS hiện hành ở Việt Nam. 
Chương III: Hoàn thiện chính sách thuế BĐS và các khoản thu tài chính 
liên quan đến BĐS ở Việt Nam. 
4 
CHƯƠNG I 
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ 
 BẤT ĐỘNG SẢN 
 1.1. Những vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường BĐS: 
 1.1.1 Bất động sản: 
 1.1.1.1 Khái niệm BĐS: 
Tài sản của một quốc gia thường được phân loại theo các tiêu thức khác 
nhau như: hình thức sở hữu, hình thức tồn tại, tính chất, Trong đó một trong 
các cách phân loại tài sản thường được sử dụng là phân loại theo tính chất có thể 
dịch chuyển, di dời được. Với cách phân loại này, tài sản được chia thành hai 
loại: động sản và BĐS. Trong đó, động sản là những tài sản có thể di dời được 
từ chỗ này đến chỗ khác như: máy bay, ô tô, tàu thuyền, xe máy, súng săn,; 
BĐS là tài sản không thể di chuyển, đó là đất và tài sản gắn liến với đất (những 
tài sản nếu không gắn liền với đất thì không tồn tại được). 
Để phục vụ nghiên cứu, đề tài tiếp cận một số khái niệm về BĐS như sau: 
 - Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “BĐS là một miếng đất và tất cả tài 
sản vật chất gắn liền trên đất”. 
 - Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 của Việt Nam: “BĐS là các tài sản 
gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn 
liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai và các tài 
sản khác do pháp luật quy định”. 
Như vậy, BĐS là đất và những tài sản gắn liền với đất. BĐS phải đặt 
trong một không gian địa lý cụ thế. Tính “bất động” ngày nay cũng chỉ là tương 
đối vì còn phụ thuộc việc phân loại không giống nhau giữa các quốc gia đối với 
các tài sản gắn liền với đất. 
 1.1.1.2. Đặc điểm BĐS: 
BĐS có những đặc điểm riêng sau: 
 - Có vị trí cố định, không di chuyển được: đất có vị trí cụ thể, có diện tích 
tự nhiên cố định, không thể bị di chuyển từ nơi này sang nơi khác do tác động 
của con người. Các vật kiến trúc gắn liền với đất nên thường có vị trí cố định và 
không di chuyển được dễ dàng (ngày nay, với tiến bộ của khoa học kỹ thuật, con 
người có thể di chuyển những công trình có thể tháo dỡ, hoặc qua hệ thống con 
5 
lăn, ròng rọc). Từ đặc điểm này cho thấy giá trị của BĐS sẽ phụ thuộc vào vị trí 
của BĐS, hay nói cách khác vị trí là một yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS. 
 - Là tài sản có tính lâu bền: Đối với đất, nếu sử dụng đất vào mục đích 
xây dựng, canh tác thì đất không bị hao mòn. Các công trình xây dựng trên đất 
có thể thay đổi nhưng bản thân đất tại nơi đó không hề bị hao mòn. Khi xen 
canh, luân canh cây trồng hợp lý, không những không làm hao mòn mà còn làm 
tăng độ màu mỡ từ đó tăng giá trị của đất. Đối với các công trình được xây dựng 
trên đất, có thể tồn tại hàng trăm, thậm chí hàng ngàn năm. 
 - Giá cả của BĐS chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà 
nước: Vì BĐS là hàng hóa không di dời được nên giá cả phụ thuộc nhiều vào 
quan điểm sở hữu, chính sách và pháp luật của Nhà nước như: pháp luật về đất 
đai, chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng 
đầu tư và xây dựng kết cấu hạ tầng, Chẳng hạn: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, 
nhà nước có thể giao quyền sử dụng hoặc thu hồi trong trường hợp cần thiết; 
quy định về chiều cao của công trình xây dựng, không cấp giấy tờ liên quan đến 
nhà đất hay thuế chuyển nhượng nhà đất quá cao sẽ làm giá BĐS không thể cao 
được; khi Nhà nước cho phép mua nhà tại một địa phương mà không cần hộ 
khẩu thường trú sẽ thúc đẩy giao dịch trên thị trường BĐS tại địa phương đó, 
 - Bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, tính cộng 
đồng của dân chúng: Giá cả của BĐS không như các hàng hóa thông thường mà 
chịu sự chi phối của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như: sự phát triển của 
làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, tâm lý, tín ngưỡng, của dân cư. Do 
đó, việc phân chia địa giới hành chính, làng nghề, có liên quan nhiều đến giá 
cả BĐS. 
 - Tốc độ chuyển thành tiền của BĐS kém và chịu sự tác động của các yếu 
tố đầu tư khác: BĐS không di dời được nên không thể mang đi mua bán giữa 
các vùng, giá cả của BĐS thường rất lớn so với các hàng hóa thông thường 
khác, lại chịu sự chi phối của thị hiếu, tập quán, nên người mua BĐS thường 
cân nhắc các yếu tố thu nhập, đi lại, làm việc, giải trí, Ngoài ra, khi nhà nước 
đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, hệ thống trường học, siêu thị, 
công viên,sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng giá BĐS trong khu vực đó; nếu các 
công trình xây dựng ảnh hưởng xấu đến môi trường thì sẽ kéo giá BĐS trong 
vùng xuống. 
 - Giá cả của BĐS có xu hướng ngày càng tăng: do đất có giới hạn, nhưng 
dân số, công trình xây dựng ngày càng tăng, do sự phát triển của sản xuất. Khi 
6 
nhà nước có chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ, từ đất nông nghiệp sang đất 
dùng cho xây dựng, giá cả của đất cũng theo đó gia tăng. Khi dân cư ngày càng 
đổ về những nơi đô thị, với tốc độ tăng dân nhanh hơn tốc độ tăng nhà ở, giá cả 
của nhà và các công trình kiến trúc tại nơi đó cũng sẽ tăng lên. 
 - Hiệu quả SDĐ có sự chênh lệch rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng: 
Với một diện tích đất, có thể thấy trồng độc canh vài vụ lúa, trồng cây ăn quả, 
trồng cây lâu năm, dùng vào xây dựng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà ở, cao 
ốc, sẽ dẫn đến hiệu quả SDĐ khác nhau. Vì vậy cần thiết phải nâng cao hiệu 
quả SDĐ. 
 1.1.2 Thị trường BĐS: 
 1.1.2.1. Khái niệm thị trường BĐS: 
 Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao nhất của nền sản xuất hàng 
hóa. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Cơ 
chế thị trường gắn liền với một hệ thống đồng bộ các loại thị trường: thị trường 
của các yếu tố đầu vào và thị trường của các yếu tố đầu ra. Vì vậy, việc hình 
thành đồng bộ các loại thị trường có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với việc 
hình thành và phát triển cơ chế thị trường. Sự phát triển các loại thị trường này 
là hệ quả tất yếu của phân công lao động trong nền sản xuất hàng hóa, đồng thời 
là điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc hơn. 
 Trong quá trình thực hiện công cuộc đổi mới, các yếu tố thị trường ở nước 
ta bước đầu được hình thành, nhất là thị trường các yếu tố đầu ra: thị trường 
hàng hóa và dịch vụ, giá cả của nó được xác định trên cơ sở giá trị và quan hệ 
cung cầu. Thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất bao gồm thị trường vốn, 
sức lao động, BĐS, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu cũng bước đầu được hình 
thành và phát triển. Tuy nhiên, hiện nay, ở nước ta còn thiếu đồng bộ giữa thị 
trường các yếu tố đầu vào và đầu ra, sự thiếu động bộ vẫn còn diễn ra ngay cả 
giữa các yếu tố của thị trường đầu vào, đã làm cho cơ chế thị trường phát triển 
chậm hoặc còn sơ khai. Bởi vậy, việc hình thành thị trường BĐS được đặt ra 
trong mối quan hệ đồng bộ với các loại thị trường là cần thiết để các loại thị 
trường có điều kiện hình thành và phát triển. 
 Hiện nay có những quan niệm khác nhau về thị trường BĐS như sau: 
 - Quan điểm 1, đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà, đất. Quan 
niệm này khá phổ biến ở nước ta. Tuy nhiên, quan niệm như thế là không đầy đủ 
vì nhà, đất chỉ là một bộ phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hóa của thị 
7 
trường BĐS mà thôi; 
 - Quan điểm 2, thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, 
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự 
quản lý của Nhà nước. Quan niệm này đi vào phản ánh trực diện các hoạt động 
cụ thể của thị trường, qua đó giúp nhận biết dễ dàng phạm vi và nội dung của thị 
trường BĐS. Tuy nhiên vẫn chưa có tính khái quát, mà mang nặng tính liệt kê; 
 - Quan điểm 3, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS 
tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Quan niệm này đã mô 
tả được đầy đủ phạm vi nội dung của thị trường BĐS, gắn các giao dịch với thời 
gian và không gian nhất định nhưng trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh 
tế trong thị trường. 
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quát về thị 
trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được 
thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ. 
 1.1.2.2. Đặc điểm thị trường BĐS: 
Do BĐS có đặc điểm riêng nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm 
riêng như sau: 
 - Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: BĐS có vị trí cố 
định, không thể di dời được nên các chủ thể thị trường cũng không thể đem hàng 
hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. Vì thế, quan hệ giao dịch BĐS 
thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít 
nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng 
ký pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ 
gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi 
trường,). 
 - Là thị trường mang tính khu vực: xuất phát từ sự phát triển không đồng 
đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển 
kinh tế - văn hóa - xã hội nên các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh 
hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh 
hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác. Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét 
quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã 
hội của một vùng, khu vực cụ thể. 
 - Là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo: trên thị trường 
BĐS tồn tại sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này 
8 
xuất phát từ những lý do sau: các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS 
không phổ biến và ít rộng rãi; các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo 
lường một cách tương đối; các hàng hóa BĐS không sẵn có các sản phẩm cùng 
loại để so sánh; trên thị trường chỉ có một số lượng nhỏ người tham gia cung và 
cầu về mỗi BĐS. Chính vì vậy, giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và 
được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn 
chiếc, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến động theo 
chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng. Thêm vào đó, 
việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với cả người 
mua và người bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới 
chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy. 
 - Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả: Khi trên thị 
trường BĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS. 
Chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá BĐS tăng theo. Đối với các hàng hóa thông 
thường khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị 
trường, hoặc các nhà cung cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra 
thị trường. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại 
gần như không co giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với 
thay đổi của cầu, việc tăng cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường 
mất nhiều thời gian. Từ đấy, khi xem xét thị trường BĐS cần chú ý: cũng như 
các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định. 
Tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân 
tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS. 
 - Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà 
nước: Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị 
trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý 
thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường BĐS vận hành hiệu 
quả, Nhà nước cần đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hóa BĐS giao dịch và 
phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS 
 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS: 
Do đặc điểm rất riêng có của BĐS nên thị trường BĐS chịu ảnh hưởng 
của nhiều yếu tố về kinh tế, xã hội, luật pháp, chính trị, môi trường, cụ thể 
như sau: 
 1.1.3.1. Các yếu tố tự nhiên: 
9 
 Các yếu tố tự nhiên gồm: vị trí của BĐS; địa hình; tình trạng môi trường 
và điều kiện thiên nhiên. 
 - Vị trí của BĐS: BĐS nào đó luôn gắn với hai loại vị trí là vị trí tương 
đối và vị trí tuyệt đối. Những BĐS nằm tại trung tâm của một vùng, nhất là đô 
thị, sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven (vị trí 
tương đối). Những BĐS nằm ở các giao lộ trên các trục lộ giao thông lại có giá 
trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Vấn đề xác định giá 
đất trở nên quan trọng khi đánh giá ưu thế vị trí của BĐS. 
 - Địa hình nơi BĐS tọa lạc: BĐS tọa lạc tại nơi có địa hình cao hay thấp 
đều có ảnh hưởng đến giá trị của chúng. Ở nơi có địa hình thấp, hay bị ngập úng 
thì giá BĐS sẽ thấp, ngược lại giá sẽ cao hơn. Ngoài ra, do mục đích sử dụng 
BĐS, giá trị của BĐS còn phụ thuộc vào độ dày của lớp đất bề mặt, tính chất thổ 
nhưỡng, tính chất vật lý,.. Chẳng hạn, người SDĐ vào mục đích nông nghiệp sẽ 
quan tâm đến độ màu mỡ của đất nhưng nếu sử dụng vào mục đích xây nhà sẽ 
quan tâm đến độ cứng của đất. 
 - Tình trạng môi trường và điều kiện thiên nhiên: môi trường trong lành 
hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Những 
vùng thường bị thiên tai, khí hậu khắc nghiệt sẽ làm giá trị của BĐS giảm và 
ngược lại. 
 1.1.3.2. Các yếu tố kinh tế: 
Hầu như mọi yếu tố kinh tế đều tác động đến thị trường BĐS, trong đó có 
thể kể đến các yếu tố cơ bản sau: 
- Sự phát triển kinh tế: Đối với một quốc gia, sự phát triển kinh tế sẽ làm 
gia tăng nhu cầu SDĐ vào những mục đích như xây dựng các công trình kết cấu 
hạ tầng, xây dựng các cơ sở sản xuất, các khu thương mại, dịch vụ, Do phát 
triển kinh tế đòi hỏi phải công nghiệp hóa, vấn đề này sẽ dẫn đến sự chuyển dịch 
cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, kéo theo sự chuyển đổi mục 
đích SDĐ từ nông nghiệp sang SDĐ cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du 
lịch, Từ đó làm tăng các giao dịch đất đai và các BĐS khác, tức là thúc đẩy 
thị trường BĐS phát triển. Bên cạnh đó, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, đặc 
biệt là ngành công nghệ và vật liệu xây dựng sẽ tác động trực tiếp đến việc tạo 
ra các BĐS mới hoặc cải tạo các BĐS cũ cho phù hợp với sản xuất kinh doanh 
và đời sống của người dân, tức là cũng thúc đẩy các giao dịch trên thị trường 
BĐS. 
10 
 - Các yếu tố kinh tế vĩ mô: giá trị của BĐS trong vùng phụ thuộc rất nhiều 
vào tình hình cung cầu BĐS (cung dễ trở nên khan hiếm trong khi cầu BĐS 
ngày càng tăng nhanh, hay chủ trương kích cầ